Obras: responsabilidades do condômino x do síndico

Síndicos e condôminos têm obrigações diferentes frente à norma vigente nas reparações e ou modificações em apartamentos

Para fazer obras e reformas em apartamentos é necessário seguir a ABNT NBR 16.280, além das convenções de condomínio – é claro. É essencial esclarecer todas as obrigações – assim como os direitos – dos envolvidos para que haja alinhamento, evitando assim qualquer divergência.

Durante o processo, o proprietário/locatário deve permitir o acompanhamento e acatar toda e qualquer ordem de suspensão dos trabalhos. Também é necessário prestar esclarecimentos técnicos, constatada dúvida, discordâncias de execução ou ainda riscos para a edificação.

Já o síndico tem o papel de fazer valer a norma, checando a documentação, fiscalizando o andamento da obra e, caso se verifique algum problema, tomar medidas que são previstas em lei ou na convenção. Zeladores – por exemplo – podem dar apoio ao síndico na fiscalização das obras, checando: cronograma, prestadores de serviço e o atendimento às regras do Regulamento Interno.

Confira as responsabilidades encubidas ao condômino e, na sequência, as responsabilidades que são do síndico.

Responsabilidades do condômino

• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• Entregar ao síndico um comunicado de prévio reforma;
• Entregar ao síndico a documentação completa da obra, conforme a norma:
  alvará de reforma, planta baixa, projeto estrutural, elétrico hidráulico, quando for necessário, e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra.
• Descritivo da obra, que deverá contemplar remoção ou construção de parede, bem como alterações em tubulação de gás, água quente e fria, tubulações de esgoto, ar condicionado, fiação elétrica, quadro de luz, gesso e acabamentos;
• Contratação de profissional habilitado que será o responsável técnico pelas alterações executadas no local.
• Responsabilidade pela execução da obra;
• Informar dias de trabalho, com data de início e término das obras;
• Informar materiais que serão utilizados, e ferramentas, caso sejam de impacto;
• Lista com os dados dos funcionários autorizados a trabalhar na obra.
• Permitir, no fim da obra, a vistoria e as condições de entrega.

Responsabilidades do síndico

• Solicitar ao condômino o preenchimento do comunicado de reforma;
• Orientá-lo sobre a NBR 16.280 e suas responsabilidades para com a obra;
• Exigir do condômino entrega do plano de reforma detalhado;
• Exigir documentos técnicos complementares, segundo a norma, se o tipo de obra demandar;
• Analisar a documentação;
• Contratar um profissional para dar apoio técnico nessa análise, quando necessário;
• Exigir alterações pertinentes (quanto ao não atendimento à norma, leis ou regras internas);
• Guardar os documentos;
• Divulgação aos moradores com antecedência sobre nova reforma, data de início e fim e nível de ruído;
• Fiscalizar a obra para que se execute conforme combinado;
• Notificar, multar ou até mesmo denunciar à prefeitura ou entrar na Justiça pedindo a paralisação da reforma se estiver sendo feita fora da norma ou colocando em risco a vida dos moradores.

Em todo caso, o síndico não pode proibir ou dificultar o andamento de uma reforma sem fundamentação. Essa atitude pode se caracterizar como abuso de poder, ferindo o direito de propriedade e, até mesmo, ter consequências na esfera judicial.

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